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テナント契約する際の注意点!!

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田中 未央

筆者 田中 未央

不動産キャリア1年

旅行先で素敵な建物を見ることが大好きです。


こんにちは。
いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
北九州市の不動産会社の(株)ケイズプレイスです。




テナント契約する際の注意点!

新しくお店をオープンさせるためにはまず空きテナントを探すことになります。
その中でテナントを借りることが初めての方が多い現状です。

物件を紹介する不動産会社側もトラブルのないように最大限注意しているとは思いますが、
業種やお客様の希望も様々なので思いがけないトラブルになることがあります。

そのようにならないためにもお互い気を付け、
注意点を理解しておくことが大事です。

本ブログではテナント契約をする際の注意点を7つのポイントに分けて解説します。


【1】賃貸借契約書を詳細までチェックする

テナント契約時は、物件の情報や契約内容を書面に残し、不動産会社から重要事項説明を受けます。
重要事項説明では、主に支払日や支払先、物件の引渡し時期などが書類に明記されています。

その際、重要事項説明と賃貸借契約書の内容に、齟齬や漏れがないか確認しましょう。
特に、特約内容には、オーナーが有利になるような条件が記載されている可能性もあるため、
要注意です。

賃貸借契約には、下記記載の「普通建物賃貸借契約」「定期建物賃貸借契約」の2種類があります。
契約の種類によって契約期間や更新時の注意点が異なるため、契約形態を明らかにすることが大切です。

普通建物賃貸借契約とは
普通建物賃貸借契約とは、契約期間の満了時に自動で契約が更新される、一般的な契約形態です。
契約を終了する際は、借主と貸主の一方が更新拒絶の旨を通知しなければなりません。
通知がなければ法定更新が適用され、法の下で契約が更新され続けることとなります。

定期建物賃貸借契約とは
定期建物賃貸借契約は、満了日を迎えると自動的に契約が終了する契約形態です。
そのため借主は、契約満了時に退去するか、貸主との間で新しい条件に合意したうえで
再契約を結ぶ必要があります。


【2】テナント契約で必要な費用を確認する

テナント契約で必要な費用は次の通りです。

敷金(保証金)
退去時に原状回復費用や未払賃料などが差し引かれ、敷金の一部が返還されます。

礼金
貸主に対して契約のお礼として支払う費用です。
法令で定められていないため、貸主に返還義務はありません。
一般的に賃料の1〜2ヶ月分が相場です。
契約する物件によっては、礼金が発生しないこともあります。

前家賃
前もって支払う入居当月と次月の賃料です。

共益費
オフィスビルなどの共用スペースを管理するための費用です。

仲介手数料
不動産会社に支払う費用です。
「賃料の1ヶ月分+消費税」と上限が決まっています。

各種保険料
テナント契約時に加入する保険の費用です。

保証料
賃貸物件を利用される際、家賃が払えないときの立て替えをしてもらうために、保証会社に支払う費用のことです。

鍵交換料
鍵交換料が必要か否かは物件ごとに異なりますので、確認が必要です。

テナント契約に必要な費用は、不動産会社や物件によって異なります。
把握漏れによって費用が予算を超えることがないよう、あらかじめ確認しておきましょう。


【3】退去時の原状回復について詳細を確認する

原状回復とは、契約を解消して物件を返す際、契約前の状態に戻す借主の義務を指します。

原状回復では、「契約前から付いていた傷を修復するよう要求された」
「壁紙を新品に変えるよう求められた」などのトラブルがよく起こりがちです。
このような注意事項は特約の内容に含まれている可能性があるため、契約時は詳細まで確認しましょう。


【4】契約前の物件状態を確認しておく

テナント物件にはスケルトンと居抜きの2種類があります。
原状回復の要件を満たすためにも、契約前の物件の状態をよく確認しておきましょう。

スケルトン物件
スケルトンは「骨組み」を指す言葉です。
そこから転じてスケルトン物件は、柱・床・壁・梁などの
建物を支える基礎的な部分のみの状態を指します。

スケルトン物件の原状回復は、原則としてスケルトンの状態にして返却しますが、
貸主や次の借主から同意が得られれば居抜きでの返却も可能です。

居抜き物件
前のテナントが使用していた設備や内装を、そのまま引き継ぐ形態を居抜き物件といいます。

居抜き物件の原状回復では、契約時に引き継いだ備品を返却する必要はありません。
前のテナントの備品を譲り受けている(造作譲渡)状態であることから、
退去する際は譲り受けた物すべてを撤去するのが一般的です。

そのため、あらかじめ貸主と原状回復における契約内容をよく確認しておき、
想定外の出費が発生しないよう注意しましょう。


【5】物件の用途を説明する

賃貸借契約を結ぶ際、貸主に対して物件の使用目的を説明する義務があります。
説明した内容とは異なる目的で物件を使用した場合、用法遵守義務違反に該当します。

用途遵守義務違反になったからといって、即座に契約が解除されるわけではありません。
ただし、その違反が原因で後日退去を申し渡されたり、
貸主に損害を与えた場合は損害賠償を請求されたりするため、注意が必要です。

仮に業態を変更したい場合は、その旨を前もって貸主に相談しましょう。


【6】敷金が返却されるか確認する

敷金は原則として、原状回復費用や未払賃料などを差し引いた金額が返却されます。

そのため、原状回復や滞納などによって大幅に減らされることもあります。
場合によっては、返還されるどころか、追加で費用を請求されることも考えられます。

トラブルに発展しないためにも、どの程度の規模で原状回復を行い、
敷金がいくら返却されるのかあらかじめ確認しておきましょう。

また、物件によっては特約に敷金償却(敷引き)が指定されているケースもあります。

敷金償却とは、退去時に返還されない敷金の割合を表した特約です。
このような特約項目を見逃すと、退去時に返還される敷金が大幅に減額されることもあるため、
十分に注意が必要です。

【7】備品や設備の状況の確認をする

【4】でご説明した居ぬきの物件の場合、設備・備品がすでについている物件もあります。
その場合、設備・備品が使える状態なのかを事前に確認することが大切です。
機械はどのタイミングで不良になるかわからないものが多く、契約後にいざ使おうとしたときに
使えると思っていたものが使えないということもあります。

例えば:冷蔵庫・エアコン・ウォシュレット・照明・食洗器など・・・

またその備品が途中で壊れた時の場合の対処法も契約前に不動産会社へ確認をしましょう。
壊れた後はどちらの負担で修理・交換するのか、契約者で交換する場合は勝手に処分してもいいのかどうか。事前に確認をしておくと壊れた際にスムーズに対応できます。


終わりに

テナント契約時は、賃貸借契約書や原状回復の内容、物件の状態など、
いくつか注意すべきポイントが存在します。

特に、契約書の特約や原状回復の詳細を把握していなかったことで、
トラブルになるケースがあるため、十分に注意が必要です。
トラブルを回避するためにも、本ブログで紹介した注意点を押さえ、
テナント契約を進めていきましょう。


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